전세·월세 계약갱신청구권: 계약서 작성부터 거절 사유 보증금 5% 인상 규정 임대인의 거부 조건

2024년 기준으로 전세와 월세 계약을 갱신할 때 계약갱신청구권은 매우 중요한 요소예요. 세입자는 이 권리를 통해 임대차 계약을 한 번 더 연장할 수 있어요. 하지만 정확한 절차와 요건을 이해하고 사용해야 문제가 없겠죠. 이번 글에서는 계약갱신청구권을 중심으로 계약서 작성, 행사 기간, 임대인이 거절할 수 있는 이유 등을 알아보도록 할게요.

1. 계약갱신청구권이란 무엇인가요?

계약갱신청구권은 2020년부터 시행된 임대차3법의 핵심 중 하나예요. **임차인(세입자)**이 계약 만료 전 1회에 한해 2년간 계약을 연장할 수 있는 권리예요. 이 권리는 임대인의 동의 없이도 행사할 수 있기 때문에, 세입자는 안정적으로 거주할 수 있는 장점이 있어요.

2. 계약갱신청구권 행사 방법과 기간

계약갱신청구권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있어요​. 만약 이 기간 내에 세입자가 별다른 요구를 하지 않으면, 계약은 묵시적으로 갱신될 수 있어요. 이를 묵시적 갱신이라 하는데, 묵시적 갱신은 별도의 계약서를 작성하지 않고도 기존 계약 조건 그대로 연장되는 것을 의미해요. 하지만 묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 다릅니다. 갱신청구권은 세입자가 명확한 의사 표시를 했을 때만 인정되죠.

3. 계약서 작성 시 중요한 내용

계약갱신청구권을 행사하게 되면 임대료 증액의 상한은 **5%**로 제한돼요. 예를 들어, 보증금을 5% 이상 올릴 수 없다는 뜻이에요. 그렇다고 반드시 5%를 인상해야 하는 것은 아니에요. 임대인과 세입자가 합의해서 보증금이나 월세를 조정할 수 있죠. 이런 협의 결과는 반드시 계약서에 명시해야 하며, 서명으로 법적 효력을 가지게 돼요.

만약 세입자가 계약을 갱신한 후에도 중도 해지를 원한다면, 임대인에게 해지 의사를 밝히고 3개월의 기간이 지나야 해지 효력이 발생해요. 이 3개월 동안은 세입자는 월세나 관리비를 계속 납부해야 하고, 임대인은 보증금을 반환할 준비를 해야 해요.

4. 계약갱신청구권 거절 사유

임대인이 무조건 계약을 연장해야 하는 것은 아니에요. 특정한 조건이 충족될 때, 임대인은 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 있어요. 여기서 중요한 거절 사유 몇 가지를 알아볼게요.

• 임차인이 2개월치 이상의 임대료를 연체한 경우.
• 임차인이 주택을 고의로 파손하거나 불법적으로 사용한 경우.
• 임대인이나 임대인의 직계가족이 해당 주택에 실거주할 계획이 있는 경우.

이러한 사유가 있을 경우, 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 세입자에게 거절 의사를 통보해야 해요. 그렇지 않으면 세입자가 자동으로 계약갱신청구권을 행사할 수 있어요.

5. 계약갱신청구권과 묵시적 갱신의 차이

묵시적 갱신은 세입자나 임대인이 별다른 의사 표시 없이 계약이 자동 연장되는 것을 의미해요. 반면에 계약갱신청구권은 세입자가 명확한 의사 표현을 통해 계약 연장을 요구하는 것이에요. 만약 묵시적으로 갱신된 후에도 세입자는 갱신청구권을 행사할 수 있어, 추가로 2년 더 계약을 연장할 수 있어요​.

6. 갱신 후 중도해지와 책임

계약갱신청구권을 행사한 후, 세입자가 중도에 이사를 가고 싶다면 어떻게 될까요? 이 경우, 세입자는 임대인에게 해지 의사를 통보하고 3개월 후에 계약이 종료됩니다.

이사 후에도 3개월간 월세 및 관리비는 계속 부담해야 하며, 임대인은 그 기간 내에 보증금을 반환해야 해요.

7. 실거주 요건과 거절

임대인이 계약 갱신을 거부할 수 있는 대표적인 이유 중 하나가 바로 실거주 요건이에요. 만약 임대인이나 그의 직계존속 혹은 직계비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우에는, 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있어요​

결론

계약갱신청구권은 세입자가 기존 계약을 한 번 더 2년 연장할 수 있는 중요한 권리예요. 이 권리는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있어요. 만약 기간 내에 청구권을 행사하지 않으면, 계약은 묵시적으로 갱신될 수 있어요. 계약갱신청구권을 행사할 때 **보증금 인상은 최대 5%**로 제한되며, 임대인과 협의해서 결정돼요.

임대인은 세입자가 2개월치 임대료를 연체하거나, 주택을 파손한 경우 등 법에서 정한 9가지 거부 사유에 해당할 때 갱신을 거부할 수 있어요. 또한, 실거주를 위해 임대인이 주택을 사용할 경우에도 갱신을 거부할 수 있어요. 이를 위해서는 계약 만료 6개월 전에 거부 의사를 명확히 통보해야 해요