가족간 부동산 거래 매매 VS 증여 : 부담부증여, 양도소득세, 증여세 절세

족 간 주택 거래는 세금 문제를 둘러싼 복잡한 요소들이 많아요. 특히, 증여세는 세금 부담이 큰 항목 중 하나인데요. 증여세 없이 가족 간 주택을 매매하려면 법적으로 규정된 몇 가지 절차와 요건을 잘 따르는 것이 중요해요. 오늘은 2024년 9월 기준으로 가족 간 주택 매매에서 증여세를 피할 수 있는 방법을 자세히 살펴볼게요.

1. 정상가액 내에서 거래하기

가족 간 주택 매매에서 가장 중요한 부분은 거래 가격이 시가와 크게 차이나지 않아야 한다는 점이에요. 세법에서는 가족 간 거래에서 정상가액을 기준으로 시가의 +30% 또는 -30% 범위 내에서 거래할 때 증여세를 부과하지 않는다고 명시하고 있어요. 예를 들어 시가가 10억 원인 아파트를 거래한다면, 7억 원에서 13억 원 사이의 가격으로 매매하면 증여세를 피할 수 있어요​.

그렇지만 이 범위를 벗어나면 문제가 생길 수 있어요. 예를 들어, 10억 원짜리 주택을 6억 원에 팔면 정상가액보다 1억 원이 낮아진 만큼 차액에 대한 증여세가 발생할 수 있어요. 따라서 적정 거래 가격을 설정하는 것이 가장 중요한 첫걸음이에요.

2. 매매 대금의 출처 입증하기

매매 대금이 증여로 의심되지 않기 위해서는 반드시 매매 대금의 출처를 명확하게 입증해야 해요. 가족 간 거래는 국세청의 특별한 감시 대상이기 때문에, 자금 출처가 모호하면 세무 조사의 대상이 될 수 있답니다. 매매 대금을 계좌이체로 명확하게 거래하고, 자금이 어디에서 왔는지 소득 증빙, 상속 또는 증여받은 자산의 처분 내역을 통해 투명하게 입증하는 것이 중요해요.

예를 들어, 자녀가 부모에게 집을 사는 과정에서 대출을 이용한 경우에는 대출금의 출처와 상환 능력 또한 증명해야 해요. 자금조달계획서를 제출할 때, 이 모든 과정을 꼼꼼히 기록하고 서류로 증명해야 증여세를 피할 수 있어요.

3. 증여보다 매매가 유리한 이유

주택을 매매할 때와 증여할 때 각각 세금이 어떻게 달라지는지 알고 있는 것이 중요해요. 증여세는 자녀가 집을 받는 과정에서 부담해야 하는 세금이고, 취득세도 따로 발생해요. 반면, 매매로 처리할 경우 부모는 양도소득세를 부담하게 되고, 자녀는 취득세만 부담해요. 특히 조정대상지역에서는 취득세율이 12%까지 올라갈 수 있지만, 증여에 비해 양도세가 상대적으로 적을 수 있어요.

시가 대비 30% 이하의 가격으로 주택을 매매하면 증여세가 발생하지 않지만, 양도세는 시가의 5% 이상 차이나면 부과될 수 있어요. 예를 들어, 10억 원짜리 집을 7억 원에 팔면 증여세는 면제되지만, 부모는 시가인 10억 원 기준으로 양도세를 납부해야 해요. 따라서, 주택의 시가와 거래 금액을 신중하게 비교해 세금 부담을 최소화할 수 있는 방법을 선택하는 것이 중요해요.

4. 부담부증여로 세금 절감하기

부담부증여는 부모가 자녀에게 주택을 넘기면서 부채도 함께 넘기는 방식이에요. 이를 통해 증여세와 양도소득세 부담을 줄일 수 있어요. 부모가 주택을 증여하는 과정에서 자녀가 일정 부채를 함께 인수하게 되면, 부채 인수액만큼 증여세가 줄어드는 효과가 있답니다.

그러나 부담부증여를 통해 주택을 넘길 경우에도 부채 인수 능력이 중요해요. 자녀가 실제로 부채를 상환할 능력이 있다는 것을 증명해야 하고, 세무서에서도 이를 철저히 검토해요. 자녀의 대출 승계나 부채 상환 능력에 대한 소명 자료를 미리 준비해야 세무 문제가 발생하지 않아요.

5. 거래 투명성 유지

최근 국토부 부동산시장불법행위대응반에서 가족 간 거래를 집중적으로 감시하고 있어요. 자금조달계획서를 부정확하게 제출하거나 매매 대금의 출처를 명확히 밝히지 않으면 조사를 받을 수 있어요. 특히 고가주택 매매 시 자금조달계획서를 제출해야 하는데, 이때 부정확한 정보로 신고하면 세무 조사와 과태료 등의 처벌을 받을 수 있답니다.

따라서, 가족 간 거래에서도 투명하게 모든 절차를 밟고, 자금 출처를 명확히 해야 불필요한 세금이나 법적 문제를 피할 수 있어요.

결론

2024년 9월 기준으로 가족 간 주택 매매를 통해 증여세를 피하는 가장 중요한 방법은 정상가액 내에서 거래하고, 자금 출처를 투명하게 입증하는 것이에요. 매매와 증여 사이에서 어떤 방식이 더 유리한지 세심하게 비교하고, 필요하다면 전문가의 조언을 받는 것이 좋아요. 부담부증여를 통한 절세도 고려해볼 만한 방법이지만, 이 역시 사전에 철저한 준비가 필요해요.

요약

• 시가 대비 30% 범위 내에서 매매하면 증여세를 피할 수 있음.
• 매매 대금은 반드시 계좌 이체로 투명하게 입증할 것.
• 양도소득세와 증여세 비교 후 유리한 방법을 선택할 것.
• 부담부증여는 증여세와 양도소득세를 줄일 수 있는 좋은 방법.
• 자금조달계획서를 정확히 작성하고 세무 조사를 대비할 것.

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